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认购协议书的法律效力是什么?认购协议和正式合同有什么区别

来源:华一网 2016-10-17 10:43:50 32248 0

       在购买商品房的时候,在签订正式的购房合同之前,往往会先签订认购协议。签了认购协议后,开发商就会将业主看中的房子给留着,不会再出售给第三方,业主在规定的时间里要付清首付款等等。认购协议和真正的购房合同并不一样,但也有受到法律的约束,具有一定的法律效力。那么,认购协议的效力是怎么样?

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       认购协议的法律效力


       关于认购协议的法律效力存在两种观点:必须磋商说和必须缔约说。

       必须磋商说是指当事人之间一旦缔结认购协议,双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务,只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商,即履行了预约义务,而最终商品房预售合同是否缔结成功则非其所问。


       必须缔约说则认为认购协议的效力就是缔结商品房预售合同,故当事人仅仅为缔结预售合同而进行磋商是不够的,还必须成功缔结本约,否则认购协议毫无意义。

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       如果认购协议内容尚不包括预售买卖合同主要内容,采用必须磋商说较为合理,因为此时双方对买卖合同主要内容仍未达成共识,认购书只能约束双方在约定时间内就订立买卖合同尽到诚信义务的磋商,而难以约束其必须订立买卖合同。


       双方经诚信磋商后难以达成一致的,任何一方不应视为违约;反之则可要求其承担责任。如果认购书协议已包括买卖合同的主要内容,采用必须缔约说较为合理。商品房认购书总是具有一定内容的,尤其是在双方达成的协议已经大体上可以履行的情况下,即在商品房认购书已经具备了购房合同成立的条件时,就应该强制出售。


       因此,只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件,开发商便负有为认购人保留预订的商品房的义务。

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      认购协议和正式合同有什么区别


      买房的认购协议,只是意向性协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应当符合下列条件:


      (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;


      (二)持有建设工程规划许可证;


      (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;


      (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定:不符合商品房销售条件的, 房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

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       因此,签订房屋认购协议行为显属违规,应认定为无效合同。认购协议只是简单的说明下你买房的总价,面积,楼层之类的。正式合同需要到网上房地产备案,是以后你办理产权证的材料之一。认购协议的效力是怎么样,但是法律界对于认购协议效力也存在着争议,也就是说业主与开发商一旦发生认购协议纠纷的话,需要通过打官司才能明辨是非。


       现在买房的时候都会签认购协议,在签订认购协议的时候,购房者应该要对协议的内容明确的看清楚,同时买了房子后一定要记得拿到真正的购房合同,这样日后办理房产证才能更加简单。

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